【收藏】史上最全新西兰漏水房问题分析大汇总，满满干货！
最近一段时间房市稍微淡了一些，身边的一些首次购房族们也终于鼓起勇气，开始在市场找房。他们中有不少人来新西兰不久，买房之前听的最多的一句话就是：“买啥房都行，千万别买Plaster外墙的漏水房！”
漏水房是新西兰人的噩梦
“所有Plaster外墙的房子都是漏水房吗？”“独栋房也会漏水吗？下面是砖，上面是Plaster也不行吗？”“1998年建的砖房有漏水房风险吗？到底哪些年份的房子有问题呢”“我已经做了检查不漏水，是不是可以买呢”？“这栋房子的外墙全换了还拿了CCC，是不是就没问题了呢？”
以上是有关漏水房问题的最典型疑问。那么，新西兰漏水房问题的前因后果究竟如何，缺乏经验的首次购房族又能如何避免买到漏水房呢？
说到近20年的新西兰，绕不开漏水房这个问题。新移民可能不了解，和Plaster（批灰外墙，存在多种不同形式，大部分是预制板）紧密联系的漏水房是新西兰人挥之不去的梦魇。这两年房市火爆，Plaster住房价格也“水涨船高”，但相比那些动辄高出CV（政府估价）几十万在卖的砖瓦、Cedar（红松木）或Weatherboard，Plaster还是差的很远。
在新西兰，随处可见Plaster外墙的房子
新西兰漏水房的问题非常复杂，但最大元凶其实并不是Plaster，而是1995年~2004年期间未经防腐处理的木材。再加上Plaster热胀冷缩的特性，没有Cavity（外墙和木框架间的透水空腔）以及当时非常流行的“地中海式建筑”（平顶、窄屋檐、内阳台）的共同作用，造就了这个损失数以百亿计的建筑灾难。
2009年，普华永道会计师事务所公布一份有关全国漏水屋现状及损失的报告。报告的调查对象是漏水住宅，并不涵盖商用建筑、学校和医院，也没有包括漏水问题导致住户健康受损引起的损失。即便如此，得出的结果仍然触目惊心。报告给出了两个数字，一个是比较“大众化”的数字：漏水屋4.2万座，按照2008年的币值，损失为112.8亿纽币；一个是比较“极端”的数字，漏水屋总量8.9万座，损失为228.9亿纽币。按照2011年的币值，这个数字为238.4亿，约折合当年GDP的12%，或者近八分之一。
很多人“谈Plaster色变”，但需要澄清的是，不能简单把Plaster和漏水房划上等号。不少质量很好，Plaster只是贴在其他墙体外做装饰的房子并不比砖瓦、Cedar或其他房屋更漏水——维护不当的话，理论上任何外墙都存在漏水可能。
然而，从一个普通人的角度来看，Plaster依然是漏水房最明显的外在表现。“谈Plaster色变”是过激了，但如果您看上的住房刚好是Plaster外墙的话，那还是应该谨慎为上，最好找个建筑师好好检查一下吧。
那么，做事一贯严谨，最崇尚“工匠精神”的新西兰人，又是如何能容忍这样的建筑灾难发生呢？
其实，新西兰的建筑质量一向都是非常令人称道的。时至今日我们仍然可以看到不少百年Bungalow屹立不倒，很多成熟的社区都是上世纪七八十年代建造的住宅为主流，除了需要简单维护外，整体质量仍然是“杠杠”的。在上世纪九十年代前，新西兰极少出现漏水屋问题。
然而，上世纪八十年代末新西兰政府的一系列举措改变了这一切。也许每一个举措单拿出来都还OK，但组合在一起就变成了灾难。
灾难的漏水房
首先是1988年政府解散工程部，令多年以来积累起来的建筑知识和技能被搁置；然后是1991年通过《雇佣合同法》，导致建筑行业为节约成本大量使用临时工，瓦解了此前成熟的学徒机制。用一名业界人士的话说：“开个小卡车，带上一套电动工具，拎一把鎯头就可以上场了。”
最为致命的打击来自1991年的《建筑法》修正案。当时的新西兰社会充斥着“革新、效率、削减成本”的氛围，建筑行业发出希望政府对行业监管“松绑”的呼声。修正案的核心是政府不再对建筑过程全程监管，而是只验收最后的产品。这样一来，原先由政府承担的保证房屋质量的责任转而完全依赖市场的“优胜劣汰”机制，依靠开放商的“良心”。修正案最终顺利在国会通过，引来一片欢呼，执政党反对党都在吹嘘是自己的努力让法案过关。
1991年《建筑法》修正案为此后漏水房的完美风暴夯实了基础，而这场风暴也离不开另两个要素的配合。从上世纪90年代初开始，“地中海式”住宅开始变得流行：平顶、内阳台、整体外墙，各地都在大兴土木，建设大量排屋和公寓。此外，为迎合全社会推崇的“环保”、“天然”的理念，1995年新西兰标准局修改了木材处理标准，去除了“在特定条件下木材要作防腐处理”的条款，虽然直到1998年法令才正式实施，但事实上从1995年开始大量未经防腐处理的木材已经被广泛使用。
平顶、内阳台、整体外墙的“地中海式”住宅并不适合新西兰的气候
此后发生的事情让所有人傻眼。“地中海式”住宅原本是干燥地区的设计，并不适应新西兰的海洋性多雨天气。大量使用的Plaster（批灰整体外墙）热胀冷缩之下难免出现裂缝，而平顶（没有屋檐防雨）、内阳台（接缝处容易开裂）的设计又放大了这一问题，大量水汽透过外墙附着在房屋的木框架上。最致命的是，从1995年开始大量木材都未经防腐处理，再加上外墙和木框架之间没有空腔（Cavity）让水自然流掉，积聚的水汽久而久之终于造成整个木框架出现腐烂，直至需要完全更换。
随着越来越多结构性漏水房的出现，政府终于意识到了问题的严重性，国会在2004年对《建筑法》进行了重大修改：必须使用防腐处理木材并加装Cavity，屋顶必须有至少15度的角度等，至此普遍意义上的漏水房问题已经不存在了，但数万座漏水屋已经成为很多新西兰人心头永远的痛。
2002年新西兰政府设立Weathertight Homes Tribunal（漏水房争议仲裁庭），受理有关漏水房问题的仲裁。仲裁的优点是无需承担高额法律费用，缺点是金额一般较小，适用10年诉讼时效，而且仲裁庭一般不支持法律费用或专家证人费用。
2011年政府组建Financial Assistance Package（FAP，财政扶持），中央政府承担修缮费用的25%、地方政府承担25%、剩余50%业主自行解决。FAP不涉及法庭程序，理赔迅速，但即便50%的修缮费用也是很多业主无法承担的。
图片来自于google
截止2014年12月的数据显示，漏水房争议仲裁庭收到7115件漏水房诉讼申请，涉及11,224套住房，截止2013年12月，FAP受理的漏水房申诉仅1374个。而新西兰漏水房保守估计约有4.2万栋（有一说8.9万栋），因此，无论是仲裁还是FAP，能做到的只是杯水车薪。
另一些受害者选择了第三条道路：去法院起诉。这些起诉通常都会在高等法院进行， 等待他们的，是漫长的诉累和不堪重负的律师费用。
行文至此，可以来尝试回答本文开头提到的漏水房典型疑问了。当然，这只是一些心得，绝非专业意见，只能作为参考，不负其他责任！
1. 所有Plaster外墙都是漏水房吗？
不能简单把所有Plaster外墙都归为漏水房，但Plaster外墙的漏水概率确实比较高。最典型的Plaster漏水房符合以下特征。碰上这样的房子，菜鸟们最好还是“避之大吉”。
地中海式排屋或公寓；
平顶、无屋檐或屋檐很窄；
内阳台，即阳台在墙体之内；
外墙为Plaster单片整体式结构；
外墙和木框架之间没有空腔（Cavity）。
2. 独栋房也会漏水吗？下面是砖，上面是Plaster也不行吗？
2000年前后新西兰出现了大量全Plaster，或下面是砖，上面是Plaster的独栋房屋，这种房屋也是如今奥克兰房地产市场上最多，也是争议最大的类型，很多潜在的买家都很纠结。
应当说，相对于排屋和公寓，独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些，因为它不具备典型漏水房的其他要素（如平顶、没有屋檐）。但为尽量减低风险，还是建议潜在买家做湿度检测并咨询专家意见，尤其是全Plaster的房屋更要谨慎。
此外，买家还需要考虑的一点是，你今天的顾虑将来的买家也会有，Plaster房屋的价格偏低是一个事实，要做好心理准备。
3. 1998年建的砖房有漏水房风险吗？到底哪些年份的房子有问题呢？
如前文所述，漏水房问题外部表现是Plaster外墙，实质是未经防腐处理的木框架。理论上来说，所有建于1995年~2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头，任何外墙如何维护不当都有可能漏水。但是砖瓦、Cedar（红松木）或Weatherboard的外墙都具有天然或人工的空腔（Cavity），即便有水渗入存留在木框架上的可能也不大，成为漏水房的风险要远远小于Plaster房屋。
图片来自于google
为避免一切风险，有些极其谨慎的人会选择放弃所有建于1995年~2004年的房屋，这也不失为一种态度。这样做买到漏水房的概率几乎趋零，但同时也可能失去不少机会，全在本人的取舍。
4. 已经做了检查不漏水，是不是可以买呢？Plaster房屋外墙全换还拿了CCC是不是就没问题了呢？
一般而言，房屋已经建成了十几年，屋内湿度检测结果还是符合标准的话，该房屋（仅限独栋屋，排屋、公寓的情况比较复杂）出现结构性漏水的可能性确实不大了。但买入后仍需经常维护，Plaster外墙的维护本来就要比其他外墙要求更高。当然，这不是百分百的事情，隐患还是存在的。
Plaster房屋（包括独栋屋、排屋或公寓）如果外墙已经全部更换并取得了市议会发放的CCC（Code Compliance Certificate，建筑合规证明），那至少说明该房屋在获得CCC时是没有问题的。此外，现在大部分外墙更换时都会加装空腔（Cavity），这样更是降低了漏水风险。
但同样道理，没有人能保证百分百没问题，入手这样的房子，买家还是需要综合考虑再做决定。